Confronta

In questa sezione FAQ troverai risposte ed utili informazioni sia che tu stia per acquistare sia che tu voglia mettere in vendita o in affitto il tuo immobile.

Per il Venditore

La valutazione del mio immobile è gratuita?

Sì, la valutazione dell’immobile ai fini della determinazione del più probabile prezzo di vendita è totalmente GRATUITA e non impegnativa.

Perché è meglio affidare l’incarico di vendita ad una sola Agenzia con “vincolo di esclusiva”?

La risposta è semplice: senza vincolo di “esclusiva”, all’Agenzia non conviene investire tempo e risorse per promuovere e pubblicizzare immobili che la espongono costantemente al rischio di essere bypassata dal “furbetto” di turno. Con il vincolo di esclusiva, invece, il Mediatore mette in campo tutta la sua organizzazione, valorizzando l’immobile e aumentando, quindi, le probabilità di successo. Inoltre, l’incarico conferito a più agenzie può causare l’insorgere di controversie nell’ipotesi in cui, ad esempio, lo stesso immobile sia offerto da più agenzie a prezzi diversi, con ovvie conseguenze sul rimborso spese dovuto alle agenzie coinvolte.

Di quali documenti ho bisogno?

  1. Titolo di proprietà
  2. Visura catastale
  3. Planimetria
  4. Concessione edilizia
  5. Abitabilità
  6. APE (obbligatorio)

Devo adeguare l’immobile prima della vendita?

Spesso gli immobili messi in vendita necessitano l’adeguamento degli impianti tecnologici alla legislazione vigente ed alle norme tecniche di riferimento sia nazionali che regionali. Nonostante tale condizione non sia di ostacolo alla vendita, il Venditore può scegliere di effettuare tali adeguamenti a propria cura e spese entro la data fissata per la stipulazione dell’atto definitivo di compravendita oppure proporre la vendita dell’immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, demandando tali incombenti al futuro Acquirente.

Il ricavato della vendita sarà tassato?

Solo in alcuni casi. Se il prezzo di vendita dell’immobile fosse superiore al suo prezzo di acquisto o al costo di costruzione, si realizzerebbe per il Venditore una plusvalenza imponibile ai fini Irpef.
Fanno eccezione e non producono plusvalenze:

  • gli immobili acquistati o costruiti da più di 5 anni;
  • gli immobili ricevuti in donazione, se – con riferimento alla persona che ha donato l’immobile – siano trascorsi almeno 5 anni dall’acquisto o costruzione dello stesso (in questo caso, per “costo d’acquisto o di costruzione” ci si riferisce a quello sostenuto dal donante);
  • gli immobili acquisiti per successione;
  • le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione siano state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari.

N.B. Il venditore ha la facoltà di chiedere all’atto del trasferimento della proprietà, con dichiarazione resa al notaio, che sulla plusvalenza realizzata sia applicata un’imposta sostitutiva di quella sul reddito pari al 20%.

Per il Compratore

Che cosa è la “proposta irrevocabile di acquisto”? È vincolante?

La proposta d’acquisto è la dichiarazione dell’acquirente di voler acquistare un certo bene a un certo prezzo ed è vincolante per il tempo stabilito dallo stesso acquirente.

Che differenza c’è tra la proposta irrevocabile di acquisto ed il contratto preliminare?

La proposta irrevocabile di acquisto, fino a quando non viene “accettata” dal venditore vincola solo il compratore; una volta accettata dal venditore, invece, nel momento in cui il compratore riceve notizia di tale accettazione, la stessa proposta, se completa di tutti gli elementi, si trasforma essa stessa in contratto preliminare, vincolando entrambe le parti.

Il contratto preliminare deve essere registrato?

Sì, il contratto preliminare deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate. ATTENZIONE: la “registrazione” presso l’Agenzia delle Entrate (obbligatoria) è un adempimento diverso dalla “trascrizione” presso la Conservatoria dei registri immobiliari (facoltativa). La prima, infatti, non ha effetto prenotativo dell’immobile e se nelle more di stipula del contratto definitivo il venditore trasferisse l’immobile ad un terzo soggetto “trascrivendo” l’atto, il primo acquirente potrebbe solo chiedere il rimborso di quanto pagato ed un eventuale risarcimento, ma non anche la proprietà dell’immobile.

Che imposte dovrò pagare?

Le imposte sull’acquisto – normalmente poste a carico del compratore – variano in base alla “tipologia” di venditore (Privato o Impresa) e alla possibilità di usufruire dei benefici per l’acquisto della prima casa. Salvo diversa o maggiore specificazione, le imposte connesse all’acquisto di un immobile ad uso abitativo possono così essere schematizzate:

ACQUISTO SENZA AGEVOLAZIONI “PRIMA CASA”

VENDITORE

IVA

REGISTRO

IPOTECARIA

CATASTALE

Privato

NO

9%*

50 €

50 €

Impresa, con vendita esente da Iva

NO

9%*

50 €

50 €

Impresa, con vendita soggetta a Iva

10/22%

200 €

200 €

200 €

ACQUISTO CON AGEVOLAZIONI “PRIMA CASA”

VENDITORE

IVA

REGISTRO

IPOTECARIA

CATASTALE

Privato

NO

2%*

50 €

50 €

Impresa, con vendita esente da Iva

NO

2%*

50 €

50 €

Impresa, con vendita soggetta a Iva

4%

200 €

200 €

200 €

*Il valore su cui calcolare le imposte è costituito:

  • Dal prezzo se la vendita è soggetta a Iva.

  • Dalla rendita catastale rivalutata (0.05%) e moltiplicata per un coefficiente se la cessione ha riguardato immobili ad uso abitativo effettuate nei confronti di persone fisiche non agenti nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali. ESEMPIO: per un’abitazione non prima casa, con rendita catastale di 600 euro, l’importo su cui applicare l’imposta di registro sarà pari a 600 x 1,05 x 120 = 75.600,00 euro

Quali sono i requisiti per ottenere le agevolazioni per l’acquisto della prima casa?

Salvo casi particolari e/o maggiore specificazione, i requisiti necessari per usufruire delle agevolazioni cosiddette “prima casa” sono i seguenti:

  • L’immobile deve appartenere alla categoria catastale A/2 (abitazioni di tipo civile) – A/3 (abitazioni di tipo economico) – A/4 (abitazioni di tipo popolare) – A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare) – A/6 (abitazioni di tipo rurale) – A/7 (abitazioni in villini) – A/11 (abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi). Non deve appartenere alle categorie: A1 (abitazioni di tipo signorile) – A8 (abitazioni in ville) – A9 (castelli e palazzi di eminente pregio artistico e storico).
  • L’immobile deve essere ubicato:
  1. Nel Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza o la stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto.
  2. Se diverso, nel Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività (compresa attività di studio, volontariato e sportive).
  3. Se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, nel Comune in cui ha sede o esercita l’attività il datore di lavoro.
  4. Se l’acquirente è un cittadino italiano emigrato all’estero, nell’intero territorio nazionale purché l’immobile sia acquisito come “prima casa” sul territorio italiano.

N.B. L’agevolazione spetta anche per l’acquisto delle pertinenze dell’abitazione qualora le stesse siano destinate in modo durevole a servizio e ornamento dell’abitazione principale per il cui acquisto si sia già beneficiato della tassazione ridotta, anche nell’ipotesi in cui la pertinenza sia acquistata con atto separato.

Immobile da costruire. Quale tutela avrei in caso di situazioni di dissesto economico del costruttore?

La Legge (D.lgs. 122/2005) ha imposto l’obbligo di rilascio, a cura del costruttore, di una garanzia fideiussoria accessoria al contratto “di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso” a titolo di prezzo del trasferimento dell’immobile da costruire. È importante sottolineare che l’adempimento di tale obbligo è previsto a pena di nullità del contratto.

Locazione

Qual è la durata dei contratti di locazione?

USO ABITATIVO

USO COMMERCIALE

ORDINARIO

4 anni + 4 anni

6 anni + 6 anni

CONCORDATO

3 anni + 2 anni

TRANSITORIO

Fino a 18 mesi

BREVE

Fino a 30 giorni

Attività alberghiera, turistica, teatrale

9 anni + 9 anni

N.B. I contratti di locazione “transitoria” possono essere stipulati esclusivamente per (documentati) motivi:

      • Di lavoro del Conduttore

      • Di studio del Conduttore

      • Esigenze del Locatore (la cui persistenza deve essere confermata tramite lettera raccomandata da inviarsi prima della scadenza del termine stabilito nel contratto)

Che cosa è la “cedolare secca”?

La cedolare secca, per usare le parole dell’Agenzia delle Entrate, “è una modalità di tassazione dei canoni d’affitto alternativa a quella ordinaria e che, a certe condizioni, può essere scelta dal locatore. Essa consiste nell’applicare al canone annuo di locazione un’imposta fissa, in sostituzione dell’Irpef e delle relative addizionali, dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo”.

In sostanza, il reddito prodotto dalla locazione non si somma agli altri redditi del Locatore, ma viene tassato separatamente e ab origine con un’imposta sostitutiva pari al 21% del canone stabilito (10-15 % nel caso di canone concordato).

N.B. Optando per la cedolare secca il locatore rinuncia alla possibilità di chiedere l’aggiornamento del canone, incluso quello per adeguamento Istat, anche se previsto nel contratto.

La cedolare secca è riservata alle persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di diritto reale di godimento sulle unità immobiliari locate (usufrutto, uso, abitazione), che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.

Gli immobili per i quali si può scegliere il regime della cedolare sono le unità locate per fini abitativi appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 – uffici o studi privati).

N.B. Il contenuto di questa pagina, per quanto corretto ed aggiornato, non è esaustivo delle questioni inerenti la compravendita e/o locazione immobiliare; non sostituisce, quindi, la necessaria consulenza ed assistenza da parte di un professionista qualificato. Nessuna decisione a contenuto economico o d’altro tipo può essere assunta sulla base delle informazioni contenute in questo sito.”